Photos: Une Visite de la Réhabilitation d'un Immeuble de 1783 en Centre-Ville - Réhabilitation d'un immeuble en centre ville. Un exemple de réhabilitation réussie au 9, rue Denfert Rochereau dans le cadre de l’OPAH-RU de la Seyne-sur-Mer. Entre 2012 et 2018 près d'une centaine de logements ont été réhabilités dont 71 en travaux lourds. Parmi ceux-ci, deux gros chantiers avec arrêtés de péril vieux de 10 ans au moins, rue Denfert Rochereau (le 9 présenté aujourd'hui et le 35).
Des investisseurs entreprenants ont acquis ces immeubles qui se sont réhabilités en une dizaine de logements de belle qualité. Des opérations particulièrement bien financées par l'ANAH, la Région, le Département, TPM et la Commune et qui livrent des logements totalement remis à neuf avec des loyers conventionnés avec l'ETAT donc parfaitement maîtrisés. Le propriétaire, M. Santune présente les travaux entrepris qui ont remis à neuf un patrimoine totalement inhabitable.
Enjeux de l’opération • Sortie d’insalubrité des logements et des parties communes, • Remise sur le marché de 4 logements vacants, • Création de logements à loyer maîtrisé, • Amélioration des performances énergétiques.
Etat des lieux avant travaux • L’ensemble de l’immeuble présentait un niveau de dégradation très important : incendie, squat, carence d’entretien et vacance depuis plusieurs années. Les propriétaires indélicats suivis par les services de la Ville rencontraient des difficultés dans leur situation personnelle ce qui les empêchait de faire face à leurs responsabilités de bailleur. Durant des années, l’état de l’immeuble s’est dégradé notamment à cause d’infiltrations importantes d’eau par la toiture et l’infestation de pigeons dans l’immeuble. • L’immeuble a fait l’objet de plusieurs mesures coercitives dont un arrêté d’insalubrité sur le R+ 3 et les parties communes de l’immeuble et d’un arrêté de péril pour la toiture. Des travaux d’office avaient également étaient envisagés par la Commune. • L’acquisition de l’immeuble par de nouveaux propriétaires et les aides financières de l’OPAH RU qui ont compensées le surcoût des travaux dû aux importantes dégradations ont permis de réaliser les travaux nécessaires à la sortie d’insalubrité de l’immeuble. Avant travaux l’immeuble contenait 6 logements (2 logements au rdc, 1 au R+1, 1 au R+2 et 2 au R+3). Les deux niveaux rdc et R+3 ont été restructurés pour ne contenir qu’un seul logement par niveau (4 logements après travaux).
Travaux réalisés Travaux lourds de réhabilitation globale en parties communes (toiture et plancher) et parties privatives avec redistribution : • Restructuration pour créer 1 logement par niveau soit 4 logements dans l’ensemble de l’immeuble • Travaux de maçonnerie • Confortement et réfection des planchers • Réfection des escaliers d’accès aux étages • Réfection de la toiture • Ravalement des façades • Réfection des installations électriques • Création de systèmes individuels de chauffage et d’eau chaude sanitaire • Réfection de la plomberie et des installations sanitaires • Remplacement des menuiseries • Mise en œuvre des revêtements
Aides au propriétaire • Assistance technique gratuite au montage du projet par l’équipe SAGEP : simulations financières, études énergétiques, conseils sur le projet de travaux afin de répondre aux différentes réglementations (ANAH, RSD…). • Aides financières : 59% (193 434.30 €) des travaux seront financés par les partenaires institutionnels de l’OPAH RU (ANAH, VILLE, REGION, CD 83, TPM). • Avantage fiscal : abattement de 60% sur les revenus locatifs pour les logements sociaux et très sociaux.
ENGAGEMENT DU PROPRIETAIRE En contrepartie des avantages accordés, conformément à la convention d’OPAH, dans un souci d’aider les populations aux conditions de ressources limitées à trouver un logement, le propriétaire s’engage à pratiquer un loyer maitrisé pendant 9 ans : • Rdc : 1 T2 de 48.07 m² + 30.64 m² d’annexe (cour privative) Loyer conventionné très social de 409.52 € • R+1 : 1 T2 de 50.86 m² Loyer conventionné social de 431.29 € • R+2 : 1 T2 de 50.86 m² Loyer conventionné social de 431.29 € • R+3 : 1 T2 de 50.86 m² Loyer conventionné social de 431.29 €
AVANTAGES POUR LES LOCATAIRES • Des logements confortables et sécurisés • Des loyers plafonnés (pendant 9 ans) et moins élevés qu’un loyer libre. • Des logements peu consommateur d’énergie : baisse de la facture énergétique par amélioration des performances énergétiques du bâtiment classé avec l’étiquette F avant travaux et l’étiquette C après travaux.
AVANTAGES POUR LES PROPRIETAIRES Défiscalisation de 60% des revenus locatifs pendant 9 ans, Valorisation du patrimoine
CONCLUSION Un historique et un passif « lourd » car depuis 1999, de nombreuses actions coercitives de la Ville envers l’ancien propriétaire du bien se sont succédées (arrêté de péril et d’insalubrité) sans succès. Les nouveaux propriétaires se sont révélés être un partenaire de valeur pour la Commune de part leur fiabilité, leur réactivité, leur engagement personnel et leur attitude responsable.